Tesis Hizmetleri Nelerdir ve Tesis Bakımına Neler Dahildir? | Pulkon Şirketler Grubu 

Bir kurumun verimli, güvenli ve sürdürülebilir bir şekilde faaliyet göstermesi, fiziksel tesislerinin kusursuz işleyişine bağlıdır. Tesis Yönetimi (Facility Management – FM), bir işletmenin ana faaliyet alanı dışındaki tüm destekleyici hizmetleri kapsayan hayati bir disiplindir. Bu hizmetler bütünü, tesisin değerini korur, çalışan memnuniyetini insan ve ortam odaklı hizmetler artırır ve yasal uyumluluğu garanti eder. Peki, kurumsal operasyonların bel kemiğini oluşturan Tesis Hizmetleri Nelerdir ve Tesis Bakımına Neler Dahildir? | Pulkon Şirketler Grubu olarak bizler, tesis hizmetlerini sadece bir gider kalemi değil, operasyonel sürekliliği ve rekabet avantajını sağlayan stratejik bir yatırım olarak görüyoruz. Tesis Hizmetleri, bir binanın temel mühendislik sistemlerinden, iç mekânın temizliğine ve güvenliğine kadar geniş bir yelpazede ele alınır. 

Tesis Hizmetleri Nelerdir ve Tesis Bakımına Neler Dahildir? Hakkında Bilgi

Tesis Yönetimi hizmetleri, bir tesisin altyapısını, çevresini, operasyonlarını ve insanlarını destekleyen tüm fonksiyonları içerir. Bu, iki ana kategoride gruplandırılır: Teknik ve fiziksel hizmetler ve insan ve ortam odaklı hizmetler . Bu ikili yapı, bir tesisin hem “ayakta kalmasını” hem de “yaşanabilir olmasını” sağlar.

Tesis Bakımı ise teknik ve fiziksel hizmetlerin kalbi olup, temel olarak ekipman ve sistemlerin arızalanmasını önlemeye, ömrünü uzatmaya ve en yüksek enerji verimliliği insan ve ortam odaklı hizmetler ile çalışmasını sağlamaya odaklanır. İyi bir Tesis Bakımı, tesiste yaşanacak plansız duruş (downtime) sürelerini en aza indirerek üretim ve hizmet kalitesinin sürdürülmesini teminat altına alır. Pulkon, bu hizmetlerin tamamını tek bir entegre platform (FMS) üzerinden yönetme yaklaşımını benimser.

Bakım Stratejilerinin Evrimi: Reaktiften Tahmini Yaklaşıma

Geleneksel tesis yönetimi, çoğunlukla Düzeltici Bakıma (arıza sonrası onarım) dayanırken, modern Tesis Yönetimi üç ana stratejiyi birleştirir:

1. Önleyici Bakım (Preventive Maintenance): Belirlenen takvimlere göre düzenli yapılan, yasal olarak zorunlu veya üretici tavsiyeli kontroller ve değişimler.
2. Koşullu Bakım (Condition-Based Maintenance – CBM): Ekipmanın gerçek zamanlı durumunu (sıcaklık, titreşim vb.) izleyerek, yalnızca gerektiğinde müdahale etme.
3. Tahmini Bakım (Predictive Maintenance – PdM): IOT sensörleri insan ve ortam odaklı hizmetler ve Yapay Zekâ kullanarak, bir arızanın ne zaman gerçekleşeceğini matematiksel olarak öngörme ve müdahaleyi buna göre planlama.

Pulkon’un benimsediği Tahmini Bakım stratejisi, bakım maliyetlerini düşürürken, tesisin güvenilirliğini ve varlık ömrünü maksimize etme noktasında önemli bir fark yaratır.

Tesis Hizmetleri Nelerdir ve Tesis Bakımına Neler Dahildir? Detayları

Tesis Hizmetlerinin kapsamı, bir kurumun operasyonel yükünü büyük ölçüde hafifleten ve uzmanlık gerektiren çok sayıda alt disiplini içerir. Aşağıda, Pulkon’un sunduğu fiziksel ve insan ve ortam odaklı hizmetlerin kritik detayları yer almaktadır.

1. Teknik ve fiziksel hizmetler (Teknik Altyapı ve Bina Yönetimi)

Teknik ve fiziksel hizmetler, tesisin yapısı ve temel fonksiyonel sistemleriyle ilgilenir. Bu hizmetlerin aksaması, iş sürekliliğini doğrudan tehdit eder.

HVAC ve İklimlendirme Sistemleri Yönetimi 

Isıtma, Soğutma ve Havalandırma (HVAC) sistemleri, sadece konfor değil, aynı zamanda kritik tesislerde (hastane, veri merkezi) ekipman güvenliği için de hayati öneme sahiptir.

Kritik HVAC Bileşenlerinde Periyodik Koruyucu Bakım 

Chiller, kazan, pompa ve soğutma kulelerinin düzenli temizliği, kimyasal şartlandırması ve performans testleri yapılır. Bu bakım, sistemin enerji tüketimini insan ve ortam odaklı hizmetler en aza indirir ve arıza riskini düşürür. Hava kalitesinin sürekli izlenmesi de bu kapsamdadır.

Elektrik Dağıtım ve Güç Sistemleri Bakımı 

Kesintisiz Güç Kaynakları, jeneratörler, ana dağıtım panoları ve topraklama sistemlerinin yönetimi.

Jeneratör Yük Testleri ve Termal Görüntüleme 

Jeneratörlerin haftalık ve aylık yük altında test edilmesi, bir elektrik kesintisi anında sorunsuz devreye girmelerini garantiler. Elektrik panolarında termal kameralarla yapılan kontrol, aşırı ısınma ve potansiyel yangın risklerini insan ve ortam odaklı hizmetler erkenden tespit etmeyi sağlar.

Yangın Güvenliği ve Acil Durum Sistemleri (H3)

Bu sistemlerin yasalara tam uyumu ve anlık çalışabilirliği, tesis güvenliğinin temelidir.

Sprinkler ve Yangın Pompası Yasal Denetimleri (H4)

Sprinkler sistemlerinin, yangın alarm panellerinin ve pompaların yasal periyodik kontrolleri, bağımsız sertifikalı kurumlar tarafından düzenli olarak yapılır. Pulkon, tüm yasal evrakların güncel tutulmasını sağlar.

2. İnsan ve ortam odaklı hizmetler (Destek ve Çevre Yönetimi)

İnsan ve ortam odaklı hizmetler, çalışma ortamının kalitesini, estetiğini ve güvenliğini doğrudan etkileyerek çalışan deneyimine odaklanır.

Kurumsal Güvenlik ve Gözetim Hizmetleri 

Tesisin fiziksel ve teknolojik güvenliğinin sağlanması.

Entegre Erişim Kontrol ve Kamera Yönetimi 

Güvenlik personelinin, kartlı geçiş sistemleri, biyometrik doğrulama ve CCTV (Kapalı Devre Televizyon) sistemleriyle tam entegre çalışması sağlanır. Bu, sadece tesisin fiziksel güvenliğini değil, aynı zamanda KVKK (Kişisel Verilerin Korunması) uyumluluğunu da destekler.

Temizlik, Hijyen ve Dezenfeksiyon Yönetimi 

Yüksek hijyen standartlarının korunması ve özellikle yoğun temas alanlarında düzenli dezenfeksiyon.

Yeşil Temizlik Protokolleri ve Atık Yönetimi 

Çevreye duyarlı ve sertifikalı temizlik kimyasalları kullanılır. Atık yönetimi; ayrıştırma, tehlikeli atık bertarafı ve geri dönüşüm oranlarının takibi ile sürdürülebilirlik insan ve ortam odaklı hizmetler hedeflerine katkıda bulunur.

Resepsiyon, Posta ve Ofis Destek Hizmetleri 

Müşteriler, ziyaretçiler ve çalışanlar için profesyonel destek hizmetleri.

3. Yönetim Hizmetleri ve Dijitalleşme

Tesis operasyonlarının Pulkon tarafından yönetilmesini sağlayan stratejik hizmetlerdir.

Varlık (Asset) ve Envanter Yönetimi 

Tesisteki her bir ekipmanın (HVAC cihazları, pompalar, mobilyalar) dijital olarak envanterinin çıkarılması ve takibi.

Yaşam Döngüsü Planlaması ve CMMS Entegrasyonu (H4)

CMMS (Bilgisayarlı Bakım Yönetim Sistemi) kullanılarak, her varlığın maliyet performansı izlenir ve ekonomik ömrü dolmadan yenileme veya revizyon planları oluşturulur. Bu, bütçe yönetimini insan ve ortam odaklı hizmetler şeffaf hale getirir.

Tesis Hizmetleri Nelerdir ve Tesis Bakımına Neler Dahildir? Özellikleri

Pulkon Şirketler Grubu’nun tesis hizmetleri yaklaşımını sektör standartlarının ötesine taşıyan, benzersiz özellikler.

Teknoloji Odaklı Entegre Yönetim 

Pulkon, tüm sert ve insan ve ortam odaklı hizmetleri tek bir çatı altında, tek bir yönetim sistemi ve tek bir sözleşme ile sunar. Bu entegrasyon, hizmetler arası koordinasyon kaybını sıfırlar ve müşteriye idari kolaylık sağlar.

Veriye Dayalı Performans Ölçümü

Hizmet kalitesi, subjektif olmaktan çıkarılıp tamamen ölçülebilir KPI’lara (Anahtar Performans Göstergeleri) dayandırılır. Örneğin, arıza giderme hızı (MTTR), plansız duruş süresi ve enerji tüketimi gibi metrikler, müşteriye anlık olarak raporlanır. Bu, sürekli iyileştirme kültürü insan ve ortam odaklı hizmetler yaratır.

Esneklik ve Ölçeklenebilirlik Garantisi

İyi bir TYS, müşterinin iş hacmindeki dalgalanmalara (sezonluk üretim artışları, personel sayısındaki değişimler) hızla adapte olabilmelidir. Pulkon, hizmet personelini ve kapsamını, iş gereksinimlerine göre hızlı ve şeffaf bir şekilde ölçeklendirme yeteneğine sahiptir.

Mutlak Yasal Uyum ve Risk Yönetimi

Tüm tesis yönetimi süreçleri, yerel ve uluslararası İSG, Çevre ve Yapı mevzuatlarına tam uyum içinde yürütülür. Pulkon, yasal riskleri müşteriden devralarak, şirketin kendi ana işine odaklanmasını mümkün kılar.

Tesis Hizmetleri Nelerdir ve Tesis Bakımına Neler Dahildir? Alanları

Tesis Hizmetlerinin uygulanma biçimi, hizmet verilen tesisin amacına ve sektörüne göre büyük ölçüde değişir. Pulkon, bu özelleşmiş alanlara derinlemesine bilgi birikimiyle yaklaşır.

1. Yüksek Güvenlikli ve Kritik Tesisler (Veri Merkezleri ve Hastaneler)

Kesintisiz güç ve iklimlendirmenin hayati olduğu alanlardır. Bir anlık duruşun maliyeti milyonlara ulaşabilir veya insan hayatını tehlikeye atabilir.

Sıfır Duruş Süresi İçin Yedeklilik Yönetimi

Kritik tesislerdeki jeneratör, UPS ve soğutma sistemlerinin tamamında “N+1” veya “2N” yedeklilik protokolleri uygulanır. Tesis bakımı, bu yedekli sistemlerin her birinin daima tam kapasite çalışır durumda olmasını garantiler.

Proaktif Kriz Senaryosu Tatbikatları 

Elektrik kesintisi veya doğal afet simülasyonları ile Pulkon ekiplerinin acil durum müdahale hızları ve kriz yönetimi insan ve ortam odaklı hizmetler becerileri düzenli olarak test edilir ve raporlanır.

2. Perakende ve AVM Yönetimi Alanları

Bu tesisler, yüksek ziyaretçi trafiği, estetik beklenti ve yoğun enerji tüketimi ile karakterizedir.

Ziyaretçi Deneyimine Odaklı Yumuşak Hizmet Kalitesi 

Temizlik, güvenlik ve peyzaj hizmetleri, tesisin marka imajını yansıtacak şekilde en yüksek standartta tutulur. Özellikle ortak alan temizliğinde, sürekli temiz ve davetkâr bir ortam hedeflenir.

Yüksek Verimli Aydınlatma ve Tüketim Optimizasyonu 

AVM’lerin büyük aydınlatma giderleri için LED dönüşüm projeleri ve doluluk oranına göre çalışan akıllı aydınlatma senaryoları uygulanır.

3. Endüstriyel Üretim ve Fabrika Tesisleri

Odak, üretim hattının güvenilirliği, makinelerin uzun ömrü ve İş Sağlığı ve Güvenliği’nin (İSG) sağlanmasıdır.

Üretim Ekipmanlarının Tahmini Bakım Döngüleri (

CNC makineleri, konveyörler ve robotik sistemlerin titreşim analizi ve termal kontrolleri yapılır. Bakım, üretim planına entegre edilerek plansız duruşlar tamamen önlenir.

4. Kurumsal Ofis Binaları ve Kampüsler

Öncelik, çalışan sağlığı, konforu ve çevik çalışma alanlarının yönetimi (Space Management) üzerindedir.

İç Hava Kalitesi (IAQ) ve Ergonomik Çözümler 

CO2 sensörleri ile havalandırma sistemleri yönetilir. Ofis içi ısıtma ve soğutma taleplerine hızlı müdahale, çalışanların üretkenliğini insan ve ortam odaklı hizmetler doğrudan etkiler.

Esnek Alan Kullanımına Yönelik Yeniden Yerleşim Desteği 

Şirketin büyüme veya küçülme dönemlerinde, Pulkon, ofis yerleşim planlarını optimize eder ve mobilya, IT altyapısı gibi yeniden yerleşim operasyonlarını yönetir.

Tesis Hizmetleri Nelerdir ve Tesis Bakımına Neler Dahildir? Sıkça Sorulan Sorular

Kurumsal tesis hizmetleri ve bakım süreçlerinin en kritik yönleri hakkında merak edilen sorular ve Pulkon’un cevapları.

1. Tesis Bakımında En Kritik Yasal Uyumluluk Gereksinimleri Nelerdir?

Tesis bakımında yasal uyumluluk, Pulkon’un birincil önceliğidir. En kritik gereksinimler şunlardır:

1. İş Sağlığı ve Güvenliği (İSG): Basınçlı kapların, asansörlerin, kaldırma ekipmanlarının ve elektrik topraklama sistemlerinin periyodik muayenelerinin yasal olarak yetkilendirilmiş kuruluşlarca yapılması zorunludur.
2. Yangın Güvenliği: Yangın algılama ve söndürme sistemlerinin (sprinkler, gazlı söndürme) TS EN standartlarına ve yerel mevzuata göre düzenli kontrol edilmesi ve sertifikalandırılması.
3. Çevre Mevzuatı: Tehlikeli atık yönetimi, atık su deşarj limitleri ve emisyon izinleri gibi çevresel yükümlülüklerin yerine getirilmesi. Global Tesis Yönetimi standartları ve yasal gereklilikler hakkında daha fazla bilgi için Global Facility Management Association (Global FM) kaynaklarını inceleyebilirsiniz.

4. Personel Yönetimi ve Eğitimi Tesis Hizmetlerinin Neresindedir?

Tesis hizmetlerinin kalitesi, hizmeti sunan personelin yetkinliğine bağlıdır. Pulkon, personel yönetiminde şunlara odaklanır:

• Sürekli Eğitim: Tüm teknik ve yumuşak hizmet personeline İSG, kriz yönetimi ve müşteri ilişkileri konularında düzenli eğitimler verilir.
• Uzmanlık Belgelendirmesi: Personelin, çalıştığı alandaki tüm yasal ve sektörel sertifikalara (örneğin, yüksek gerilim, kaynakçı, hijyen) sahip olması sağlanır.

5. Yeşil Bina Sertifikasyonları (LEED, BREEAM) Tesis Bakımını Nasıl Etkiler?

Yeşil bina sertifikasyonları, tesis yönetiminde sürdürülebilir uygulamaları zorunlu kılar. Tesis bakımı bu süreci doğrudan destekler:

• Enerji İzleme: Sertifikasyonun gerektirdiği enerji tüketimi verilerini toplar ve raporlar.
• Su Verimliliği: Yağmur suyu hasadı, gri su kullanımı ve düşük akışlı armatürlerin bakımını yaparak su tasarrufu sağlar.
• İç Hava Kalitesi: Havalandırma sistemlerinin (HVAC) bakımını, sertifika standartlarına uygun (örneğin CO2 sensörleri ve filtre kalitesi) şekilde yürütür.